あなたの不動産、今いくら？

家を売るとなると、かなりの金額が動くことになるので、出たこと勝負的な動きをしないで前提となる知識をつけてから動くべきですね。

家を売る必要がある理由は、相続や家族構成の変化による住み替え、離婚する際の財産分与のためなど、その背景は様々です。

すべてのケースで共通するのが「できるだけ高く売りたい」という要望があるはずです。

家を売るための基本的流れは
1.売却物件の相場を調べる
↓
2.不動産会社に買主を探してもらう
↓
3.買主との契約締結
↓
4.売却物件の引き渡し・決済

というように進んでいきます。

国土交通省の「不動産取引価格情報検索」サイトや国税庁の「路線価図」サイトで売る予定の家の付近の取引価格や路線価を調べます。

・不動産取引価格情報検索
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・路線価
https://www.rosenka.nta.go.jp/

不動産取引価格情報検索では、近隣の取引事例が見つからないことはありますが、路線価はほとんどのケース（区画整理事業中エリアなどは記載されていないケースもあります。）で金額を確認できます。
路線価の表示は、実勢取引価格の60％から70％程度の設定されているので、0.7で割るとおおよその相場が分かります。
取引事例と路線価を確認して、ざっくりとした実勢価格を把握してから不動産売却の一括査定サイトを利用して、仲介を依頼する不動産会社を選定していきます。

仲介を依頼する不動産会社を決めると、次は売却価格を設定するのですがこの価格設定を間違うと買主がなかなか現れないことになり、売却まで長引くことになりますので、相場とかけ離れた価格設定は避けた方がいいです。
高く売りたい気持ちはわかりますが、注文住宅などで設備や造作にこだわりお金をかけていて思い入れがあっても、価格が上昇する要素にはなりにくいようです。

売却物件の売却価格査定を依頼するのは、1社だけに依頼するのではなく複数の不動産会社に依頼して高い査定金額を提示した業者を優先的検討し、家を売ることを依頼する不動産会社を決めていくことをおススメします。
複数業者に依頼するなら一括査定サイトを利用するのが便利です。
利用実績が多い一括査定サイトランキングを参考にしてください。

不動産業者に家を売ることを依頼する場合には、媒介契約を呼ばれる買主を探して売買契約・決済までの仲介を依頼する契約を結びます。
これには一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介契約は、売り物件を複数の不動産会社に売却を依頼する方法です。
これに対して、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社に限定して媒介契約を締結します。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、専任媒介契約は、売主が個人的に買主を探して売買契約を結べるのに対して、専属専任媒介契約は個人的に買主を探してくるのも禁止されています。
通常は、専任媒介契約を締結することが多いです。
専属専任媒介契約を要望してくる不動産会社はちょっと警戒した方がいいですね。

基本的には物件の査定価格が高い不動産業者を優先的に検討するのですが、査定価格で売買契約が結ぶことができるとは限らず、査定価格よりも安く家を売ることになった場合でも不動産会社に責任を追及できるわけでもありません。
あまりに他社よりかけ離れた金額を提示してくる注意が必要です。媒介契約を目当てに高い金額を提示して、実際に売却する時はずっと安い金額を提示してくる不動産業者もあるようです。

不動産会社には、得意分野・不得意分野があります。マンションが得意な会社や一戸建てが得意な会社、アパートなどの集合住宅が得意な会社、土地を仕入れて戸建てを建築して売るのが得意な会社など様々です。
不動産会社の得意分野・不得意分野を見極めて、売却物件と得意分野が一致している不動産会社を優先検討します。

家を売る行為が完了するまでには、短くても3ヶ月、長ければ1年程度の時間を必要とすることありますので、不動産会社の担当者との相性も大切です。物件の査定を依頼する場合には、メールだけでやり取りしないで電話で何度か話して人柄などを把握するようにし、判断材料の一つとした方がベターかと思います。

家を売る時に、住宅ローンの残債があり、抵当権が設定されていても基本的には問題なく売却できます。
売却金額が振り込まれたと同時に残債を一括返済して、抵当権の抹消登記と名義変更の登記を同時に行うのが通常の取引です。

では、売却金額が住宅ローンの残債より少ない場合は、家を売ることができるのかという問題が出てきます。
住宅ローンを借り入れしている金融機関と交渉すると、残債が残っていても売ることを認める場合もまれにあるようですが基本的には却下されます。

不足分を親戚から借りるとかフリーローンから借り入れするなどして、抵当権を抹消しないと売買契約の締結は難しいですね。
買い手側も売主の抵当権が残った状態での売買を承諾することは、知り合いや親族に売却する場合などを除けば、ほぼ期待できません。

家を売る際には、3つの税金が発生する可能があります。
・売買契約の印紙税
・登録免許税
・譲渡所得税（復興特別税・住民税）

まずは、印紙税ですがこれは家を売ると必ず発生します。
契約金額が1000万円から5000万円までが印紙税1万円、5000万円から1億円までが印紙税3万円となっています。契約書は通常2通作りますが、例えば買主は原本を売主は写しを保管するなどと取り決めをすれば、印紙税は売る側・買う側折半にでき、節約することが可能です。

登録免許税は、不動産登記のために必要となります。一般的には、名義変更の登録免許税は新所有者が負担することが多いです。
抵当権設定登記がある場合には、抵当権抹消登記の登録免許税は売る側の負担になります。

譲渡所得税（復興特別税・住民税）

譲渡所得税は、売却金額から取得費などを差し引いた金額に対して、一定の税率を掛けて算出します。

計算式は
譲渡所得 = 売却金額 - （物件の取得価格 ＋ 物件取得の為の費用 ＋ 物件売却のための費用）
となります。

物件の取得価格とは、マンションや戸建てを購入した価格のことです。土地部分と建物部分に分けて計算し、建物部分は減価償却した金額が取得価格となります。
物件取得のための費用とは、購入時の仲介手数料、登録免許税、印紙税、不動産取得税などを合算したものです。
物件売却のための費用とは、売却時の仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用、契約や決済のための交通費などを合算したものです。

以上のように算出した譲渡所得に対して、一定の税率が掛ける譲渡所得税などが算出されます。税率は所有期間や居住期間によって変わります。

・短期譲渡所得
所有期間が5年以下の場合は所得税30％・住民税9％・復興特別税0.63％となり合わせて39.63％の税率となります。

・長期譲渡所得
所有期間が5年超の場合には所得税15％・住民税5％・復興特別税0.315％となり合わせて20.315％の税率となります。
所有期間10年超の自宅の場合は軽減税率制度があり、譲渡所得の6000万円以下の部分の税率が所得税10％・住民税4％・復興特別税0.21％となり合わせて14.21％となります。
6000万円超の部分は軽減されません。

所有期間の算定には、注意が必要です。
不動産の所有年数は、1月1日が起点になっていて所有期間5年とするには、所有した状態で5回、1月1日を向かえないと所有期間5年になりません。
例えば、極端な話1月2日に購入した場合には、5回の1月1日を向かえるにはほぼ6年間の時間が必要となります。
ここの計算を間違えると、高い税率になってしまう場合がありますので要注意です。

他にも、売却時に固定資産税・都市計画税の清算が通常の取引では行われます。固定資産税は1月1日時点の所有者にその年の5月前後に請求がくるために、期間案分で決済時に清算します。

自宅の買い替えなどのケースでも、現在住んでいる家はそのまま所有して第三者に賃貸して、新たに住宅を購入して転居するという方法も選択肢としては存在します。

現在の住居に住宅ローンが残っていて、転居先もローン購入というパターンなら融資が下りる可能性が少ないので、現在居住している家は売ることしか選択できませんが、住宅ローンが完済していて抵当権設定もきれいな状態なら貸すことも選択肢として検討することも純分にできます。

賃貸住宅は、圧倒的に単身世帯用の部屋が多く、家族数人で住むための賃貸住宅は競合が少ないため賃貸市場に出しても、入居が見込める場合が多いです。
駅からの立地や、周辺に学校や公園などあるといった環境面の条件もありますが検討してみる価値はあります。

どうしても大きめの金額が必要なために家を売る必要がある場合は、リバースモーゲージという方法もあります。自宅を担保に融資を受けて、居住中は利息のみを支払い続けて、借入人が死亡したら物件を引き渡して完済するという方法です。

不動産取引を難しいと思うのは、家を売るとか家を買うとかの売買する機会があまりないこともありますが、その複雑さも家を売るようなことを難しいと思う原因だと思います。

土地の価格（価額）は、4つとか5つの種類があると言われています。
・路線価
・公示価格
・課税評価額（固定資産税・相続税）
・実勢価格（実際に売買された金額）
上記の4つ（課税評価額は、固定資産税と相続税の2種類がありこれを2つとカウントすると5つになります）のうち知るべきは、一番大切な実勢価格です。
他は、縦割り行政の弊害で国交省や財務省がそれぞれ価格の基準を公表しているものです。
中でも課税標準額は、縦割り行政の最たるもので固定資産税（都市計画税）は、市町村の税金で、相続税は国税庁の税金です。課税標準額は2種類ありますが、ほとんど同じような金額で無駄な事務をしているようです。

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